Kommuneplanen
Lokalplan nr. 579 er i overensstemmelse med kommuneplanen.
Området er omfattet af kommuneplanramme G1.C01, som fastlægger områdets anvendelse til centerformål, herunder blandet bebyggelse. Der kan omdannes/ bygges nyt butiksareal inden for en ramme på 3.500 bruttoetagemeter, maks. Butiksstørrelse er 2.000 bruttoetagemeter for udvalgsvare og 3.500 bruttoetagemeter for dagligvare. Maks. bebyggelsesprocent på 75, maks. antal etager på 2,5 og maks. bygningshøjde på 12,5 m. Det ønskede projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen.
Detailhandel
I henhold til planlovens § 16, stk. 6 skal der for lokalplaner, der muliggør etablering af butikker, redegøres for bebyggelsens påvirkning af bymiljøet, herunder den eksisterende bebyggelse i området, friarealer og trafikale forhold.
Lokalplan nr. 579 giver mulighed for at opføre dagligvarebutik og udvalgsvarebutikker inden for rammerne for nye butikker.
Jf. Kommuneplanen har Gørlev en samlet rummelighed på 10.785 m² bruttoetageareal. Bruttoetagearealet for den enkelte dagligvarebutik må ikke overstige 3.500 m², og bruttoetagearealet for den enkelte udvalgsvarebutik må ikke overstige 2.000 m².
Ved forøgelse af restrummeligheden, dvs. udbygningsrammen, er der krav om redegørelse for arealbehovet. Forøgelsen af arealrammen som led i den ændrede bymidteafgrænsning medfører imidlertid ikke en forøgelse af udbygningsrammen. Da der er tilstrækkelig restrummelighed i Gørlev bymidte til at planlægge for ny detailhandel på op til 2400 m², er der ikke behov for en redegørelse for at øge arealbehovet. Restrummeligheden for Gørlev bymidte med denne lokalplan bliver ca. 1.160 m².
Butikkers påvirkning af bymiljøet
Gørlev er kommunens tredjestørste by med ca. 2.400 indbyggere. Byen ligger ca. 20 km fra både Slagelse og Kalundborg. Gørlev har ca. 15 butikker. Siden 2008 er der lukket tre butikker, mens der er kommet tre nye til. Ca. 5 butikker ligger på Kirkevangen, som er den sydvestlige indfaldsvej til byen. På hjørnet af Gørlev Landevej ligger en dagligvarebutik på den ene side, og på den anden side ligger 3 udvalgsvarebutikker. Området giver en fysisk tydelig ankomst til Gørlevs bymidte. De øvrige butikker i Gørlev er koncentreret centralt ved Algade i Gørlevs gamle bykerne.
Gørlev er hovedhandelsbyen i området omkring Gørlev, og byens detailhandel betjener foruden borgerne i Gørlev også borgerne i oplandet omkring Gørlev. En udbygning af detailhandlen i Gørlev kan bidrage til, at borgerne i og omkring Gørlev får adgang til et udvidet butiksudbud, der kan styrke Gørlevs rolle som lokalcenter.
Butikkers påvirkning af eksisterende bebyggelse
Lokalplanområdet består af udbyggede grunde med eksisterende bebyggelse til boligformål og butikker, som grænser op til trafikal rundkørsel og veje, daginstitution og bolig mod nord og tankstation mod sydvest.
Der vil blive opsat et støjdæmpende hegn i skel, som skal sikre naboejendommene mod støj fra f.eks. vareleveringen til områdets butikker. Det støjdæmpende hegn skal etableres således at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for virksomhedsstøj kan overholdes i forhold til både nuværende og kommende naboer. Opførelse af nyt byggeri vil derfor ikke have væsentlig påvirkning af eksisterende bebyggelse.
Trafikforhold
Lokalplanområdet ligger ved rundkørslen, Gørlev Landevej-Kirkevangen-Helsingevej, og ligger med god synlighed fra Gørlev Landevej. I kraft af placeringen ved det overordnede vejnet er lokalplanområdet kendetegnet ved en høj fremkommelighed og god tilgængelighed for især bilister.
Kirkevangen forbinder lokalplanområdet med den øvrige del af Gørlev bymidte, herunder Bytorvet som ligger ca. 480 m fra lokalplanområdet. Placeringen ved Gørlev Landevej betyder desuden, at butikkerne ligger godt ift. trafikken til sommerhusområderne ved Jammerland og Musholm Bugt.
Lokalplanområdet ligger ca. 250 m syd for busstoppestedet Kirkestien ved Gørlev Idrætsefterskole og Gørlev Kirke.
Det vurderes samlet set, at området vil være kendetegnet ved en god tilgængelighed for bilister såvel som for rejsende med kollektiv transport, cyklister og gående.
Kulturmiljø
Lokalplan nr. 579 er omfattet af en kirkebyggelinje ved Gørlev Kirke, som direkte berører områdets nordvestlige hjørne, se fig.5.
Fig. 5 Kirkebyggelinje (markeret med røde striber, lokalplanafgrænsning er markeret med sort stiplet linje)
Inden for kirkebyggelinjen må der, i henhold til Naturbeskyttelseslovens § 19 ikke bygges i en højde på mere end 8,5 meter, medmindre kirken er omgivet af bymæssig bebyggelse i hele beskyttelseszonen.
Gørlev Kirke er kun delvist omgivet af bymæssig bebyggelse inden for beskyttelseszonen, se fig. 10. Derfor forudsætter lokalplanens realisering, at der, iht. Naturbeskyttelseslovens § 65, stk. 2 meddeles dispensation fra lovens § 19, stk. 1, hvis der bygges over 8,5 m inden for beskyttelseszonen.
Fig. 6 Kirkebyggelinje ved Gørlev Kirke (markeret med en rød cirkel) – viser beskyttelseszonen delvist er omgivet af bymæssig bebyggelse. Mod sydvest fremstår ingen tydelig bebyggelse.
Herudover er lokalplanen omfattet af kulturhistoriske bevaringsværdier jf. kommuneplanen.
Formålet er at sikre de fredede og bevaringsværdige bygninger, samt den arkæologiske kulturarv mod forringelser og at sikre kirkeomgivelsernes betydning i landskabsbilledet, som hensyn til indsyn og udsyn til kirkerne og kirkeomgivelsernes udstrækning. Lokalplanen omfatter ingen bevaringsværdige bygninger og indeholder derfor ingen bevaringshensyn. Lokalplanområdets bebyggelse vil ikke påvirke eksisterende indsigt til kirken i mere end ubetydelig grad.
Museumsloven
Ved påbegyndelse af bygge- og anlægsarbejder i lokalplanområdet kan bygherren eller den, for hvis regning et jordarbejde udføres, i henhold til Museumslovens § 25 anmode det lokalt ansvarlige museum om at tage stilling til, hvorvidt arbejdet vil berøre væsentlige fortidsminder. Museet skal herpå inden for en frist på 4 uger komme med en udtalelse, der eventuelt vil blive baseret på en arkæologisk forundersøgelse.
Det lokalt ansvarlige museum: Museum Vestsjælland, Arkæologisk afdeling: plan@vestmuseum.dk. (www.vestmuseum.dk)
Har bygherre eller entreprenør ikke indhentet en sådan udtalelse vil udgifter til standsning af arbejdet (i op til ét år) og til arkæologiske undersøgelser påhvile bygherren.
Gældende regler og vejledninger kan findes på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside www.slks.dk.
Vejloven
Gørlev Landevej (inkl. rundkørslen Gørlev Landevej/ Kirkevangen/ Helsingevej) er en statsvej, som Vejdirektoratet er myndighed for og Kirkevangen er en kommunevej, som Kalundborg Kommune er myndighed for.
Langs den strækning af Gørlev Landevej, som planforslaget grænser op til, er der pålagt vejbyggelinje, jf. vejlovens bestemmelser, i henhold til tinglyst servitut af den 30. oktober 1975. Vejdirektoratet er påtaleberettiget i forhold til servitutten. Vejbyggelinjen langs den omhandlede strækning af Gørlev Landevej er pålagt i en afstand på 20 m (plus højde- og passagetillæg) regnet fra vejens midte.
Vejbyggelinjens højdetillæg udgør 1,5 gange højdeforskellen mellem vejens tracé og den vejbyggelinjepålagte ejendom, og passagetillægget udgør mindst 1 m. Vejbyggelinjen er pålagt af hensyn til muligheden for en fremtidig udvidelse af Gørlev Landevej og af hensyn til færdslens tarv. Inden for vejbyggelinjen må der ikke opføres ny bebyggelse eller tilbygning til eksisterende bebyggelse eller nedrevet bebyggelse eller etableres andre anlæg og indretninger af blivende art (f.eks. hegnsmure, parkeringsarealer, interne køreveje, støjvolde og anden støjafskærmning, faststøbte skilte og flagstænger, belysningsanlæg, ledningsanlæg, septiktanke og nedgravede beholdere) uden tilladelse fra Vejdirektoratet, jf. vejlovens § 40, stk. 2. Herudover er der langs den strækning af Gørlev Landevej, som planforslaget grænser op til, pålagt adgangsbegrænsning, jf. vejlovens § 51, i henhold til tinglyst servitut af den 23. september 1969. Vejdirektoratet er påtaleberettiget i forhold til servitutten.
I relation til den tinglyste adgangsbegrænsning, jf. sidste punkt ovenfor, har Vejdirektoratet noteret sig, at der med planforslaget ikke muliggøres etablering af nye adgange eller ændring af eksisterende adgange til Gørlev Landevej. Vejdirektoratet har ligeledes noteret sig, at vejadgangen til lokalplanområdet etableres til kommunevejen Kirkevangen i en afstand på mere end 50 m fra matrikulært vejskel mod rundkørslen (Gørlev Landevej). Etableringen af vejadgangen til lokalplanområdet fra Kirkevangen forudsætter derfor ikke tilladelse fra Vejdirektoratet i henhold til vejlovens § 49, stk. 3.
Etableringen af grønne anlæg, jf. § 8.9, kan tillige forudsætte tilladelse fra Vejdirektoratet efter vejlovens § 40, stk. 2. Anlæg og indretninger af blivende art forudsætter tilladelse, jf. vejlovens § 40, stk. 2. I tvivlstilfælde skal Vejdirektoratet kontaktes.
Stiadgang, der etableres i en afstand på mindre end 50 m fra matrikulært skel mod rundkørslen (Gørlev Landevej) forudsætter tilladelse fra Vejdirektoratet i henhold til Vejlovens § 49, stk. 3.
Tryghed og sikkerhed
Det skal være trygt at færdes til og fra butiksområdet, den bløde trafik får egen adgang fra fortovet ved Kirkevangen og der skal etableres belysning på parkeringsarealerne.
Der etableres én vejadgang fra Kirkevangen og der indrettes fortov langs facaderne ved den nye butiksbygning, som leder hen til indgangspartiet. Herudover etableres passager for gående på tværs af parkeringspladsen, som sikrer de bløde trafikanter tryg adgang til butikkerne.
Til- og frakørsel til varegård skal være sikker i forhold til kunders færdsel til og fra forretninger. Varekørsel ledes bagom butiksbygningen og der undgås bakkende lastbiler.
Naturmiljø
Lokalplanen er ikke omfattet af Natura 2000. Nærmeste Natura 2000 områder er Åmose, Tissø, Halleby Å og Flasken ca. 1,5 km væk mod sydøst, se fig. 7.
Fig. 7 Lokalplanområders afstand til nærmeste Natura 2000 (Lokalplanområde markeret med rødt felt, Natura 2000 markeret med ternet grønt område og afstanden er markeret med en rød stiplet linje)
Herudover er området delvist omfattet af arealer udpeget i kommuneplanen med potentielt naturbeskyttelsesinteresser og økologisk forbindelse, se fig. 8 og 9. Jf. kommuneplanen er det hensigten, at inden for potentielle naturområder skal der skabes forbedringer i de eksisterede og nye naturarealer, som kan forbedre dyr og planters spredning og frie bevægelse. Det vurderes at de potentielle naturområders biologiske mangfoldighed i mange tilfælde kan forbedres gennem relativt simple driftstiltag.
Lokalplanområdet ligger i byzone og har været udlagt til blandet bolig og erhverv. Med denne lokalplan og tilhørende kommuneplantillæg udlægges området til centerformål og dermed giver mulighed for udbygning af bymæssige funktioner i området. Det areal, som er omfattet af potentiel naturbeskyttelse og økologiske forbindelser, vil blive påvirket af at de bymæssige funktioner udbygges, men lokalplanen giver samtidig mulighed for at fastlægge et blivende minimumsareal og et nærmere indhold af de tilbageværende naturelementer. Lokalplanen fastlægger derfor et ca. 6 m bredt grønt bælte langs med skel mod tankstationen og udlægger et grønt bælte langs med Gørlev Landevej og Kirkevangen, som sikrer naturmæssig og økologisk forbindelse til det udpegede, større og sammenhængende område, som strækker sig mod syd og øst.
Fig. 8 Potentielle naturbeskyttelsesområder (markeret grønne striber og lokalplanområdet er markeret med sort stiplet linje)
Fig. 9 Økologisk forbindelse (markeret med mørkegrøn og lokalplanområdet er markeret med sort stiplet linje)
Miljøforhold
Området ligger i byzone og dermed i et områdeklassificeret område, se fig. 10. Det betyder, at området som udgangspunkt er klassificeret som et lettere forurenet område og dermed et område, der er omfattet af anmeldepligten for flytning af jord mv.
Fig. 10 Jordforurening – områdeklassificeret område (markeret med lilla, lokalplanområdet er markeret sort stiplet linje)
Spildevand
Separatkloakeret (spildevand og overfladevand løber i hver sin ledning). Der skal tages nødvendige forholdsregler for afledning af regnvand pga. høj belægningsgrad på området.
Varmeforsyning
Individuel naturgasforsyning fra Dansk Gasdistribution A/S.
Vandforsyning
Vandforsyningen af lokalplanområdet vil finde sted fra Kalundborg vandforsyning.
Renovation
Af hensyn til fremkommeligheden i området skal køreveje for renovationsbiler og vendepladser indrettes efter reglerne i Kalundborg Kommunes Regulativ for husholdningsaffald/Regulativ for erhvervsaffald, som kan læses på Kalundborg Kommunes hjemmeside www.kalundborg.dk.
Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Kalundborg Kommunes Regulativ for husholdningsaffald/Regulativ for erhvervsaffald.
Udformningen af adgangsforholdene skal godkendes af kommunen og renovatøren.
Servitutter
Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Der aflyses ingen lokalplaner eller servitutter.
Privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen i henhold til planlovens § 18.