Lokalplanens baggrund

Redegørelse

Lokalplanens baggrund

Baggrund

Lokalplanen 587 skal danne grundlag for at udvikle erhvervsområdet Møllegårdsvej 1,3 og 5 til et omdannelsesområde, der indeholder boliger og erhverv adskilt i to underområder.

På anmodning fra ejer af ejendommen Møllegårdsvej 1 og 3 i Høng, har Kalundborg Kommune igangsat planlægning, der giver grundlag for at udvikle erhvervsområdet Møllegårdsvej 1, 3 og 5 til et byomdannelsesområde efter Planlovens § 11 b, pkt. 5.

Et byomdannelsesområde er ifølge planloven et område, som er udpeget i en kommuneplan, hvor anvendelsen af bebyggelse og ubebyggede arealer til erhvervsformål, havneformål eller lignende aktiviteter skal ændres til boligformål, institutionsformål, centerformål, rekreative formål eller erhvervsformål, der er forenelige med anvendelse til boligformål. Byomdannelsesområdet skal afgrænses således, at det kun omfatter et område, hvor anvendelsen til miljøbelastende erhvervsformål, havneformål eller lignende aktiviteter i den langt overvejende del af området er ophørt eller under afvikling. Der er typisk tale om arealer, der har været brugt til industri, transport eller havneformål eller til offentlig anvendelse, fx kaserne. Områderne er ofte centralt placeret og attraktive for byudviklingen.
Erhvervsgrunden Møllegårdsvej 1 og 3 har tidligere huset Høng Stolefabrik. Med grundens centrale placering i Høng, er det oplagt, for udvikling af byen, at neddrosle erhvervsaktiviteterne til lettere virksomhedsdrift og etablere boliger i hovedbygningerne fra 1947.

Ved at udlægge området til byomdannelsesområde i kommuneplanen, vil der gælde særlige regler for erhverv i området, dog ikke for trafikstøj, hvorved omdannelsen med boliger bedre kan praktiseres under hensyn til erhvervsaktiviteterne. Miljøstyrelsen anbefaler, at de vejledende grænseværdier lempes med 5 dB i en overgangsperiode på 8 år. Planen vil være at erhvervsaktiviteterne i omdannelsesområdet skal afvikles eller i det mindste neddrosles i overgangsperioden, så de overholder de almindelige vejledende regler for støj efter miljøbeskyttelsesloven.

Lokalplanen skal gennem konkrete bestemmelser sikre de bedst mulige boligforhold for kommende beboere og de bedst mulige forhold for at boliger og erhverv kan sameksistere. Desuden skal bestemmelserne sikre, at de oprindelige erhvervsbygninger Møllegårdsvej 3, bevarer deres arkitektoniske udtryk også efter omdannelse til boliger.

 

Lokalplanområdets omgivelser     

Lokalplanområdet, støder mod vest op til jernbanen, mod syd op til et erhvervsområde, som ligeledes løber langs med togbanen. Dette erhvervsområde på nabomatriklen har selvstændig adgangsvej fra Slagelsevej og husede tidligere oplagring af korn og foderstoffer, i dag oplagres gødning. De to erhvervsområder er adskilt af levende hegn. Vest for togbanen er der marker. Lokalplanområdet er delvist afskærmet mod banen af træer.

Mod nord afgrænses lokalplanområdet af Møllegårdsvej, som også er adgangsvej til
lokalplanområdet. Møllegårdsvej og lokalplanområdet er afgrænset af en bøgehæk samt
af træer nærmest boligen i nr.5.

På modsatte side af Møllegårdsvej er der et boligområde. Mod øst støder lokalplanområdet op
til fem individuelt beliggende villaer, som har adgang fra Slagelsevej. Disse ejendommes haver
er adskilt fra udearealerne tilhørende Møllegårdsvej 1 og 3 af levende hegn.

Møllegårdsvej er lukket for gennemgang, da banen krydser, hvor vejen ender. På modsatte side af banen løber en grusvej som leder mod vest med marker til den ene side og kolonihaver og marker med solcelleanlæg på den anden side. Der løber ligeledes en sti nordover langs banens vestlige side.
 

 

Eksisterende forhold

Lokalplanområdet indeholder Den tidligere Høng Stolefabrik beliggende Møllegårdsvej 3.
Derudover er der i området; Møllegårdsvej 5, en selvstændig matrikel afgrænset af træer,
anden beplantning og hegn med et fritliggende helårshus, samt Møllegårdsvej 1, der fungerer som delvis helårsbolig, delvis erhverv (kontor og frokoststue).

Lokalplanområdet anvendes mere ekstensivt i dag end tidligere, da der var aktivitet på stolefabrikken. Fabrikkens hovedbygninger står tomme, bortset fra genstande til opmagasinering, hvilket giver området en efterladt karakter.

Længere tilbage på grunden forefindes flere bygninger, der stadig benyttes til erhvervsaktiviteter som mindre håndværks- og værkstedsaktiviteter samt lagerfaciliteter. Disse erhvervs bygninger fungerer med en skærmende virkning imellem det kommende boligområde og erhvervsaktiviteterne på nabogrunden ved Slagelsevej.

Gennemgang af områdets erhvervsaktiviteter.
Der er 7 virksomheder, der har faciliteter i området i dag. Heraf er der tale om 5 virksomheder, der har mindre lager eller depot, det drejer sig om et depot for en malermester, depot for tømrermester, lager for køkkenforretning, lager med materiel til mindre entreprenørservice-opgaver samt depot for murermesteren, der er ejer ejendommen af Møllegårdsvej 1-3. Derudover findes et mindre pladeværksted, som ejer af ejendommen har truffet aftale med, om at virksomheden opsiges samt et maskinværksted, hvor en pensioneret mand arbejder et par gange om ugen. Begge virksomheder vil være ophørt indenfor overgangsperioden på 8 år ifølge ejer af ejendommen.

Ud fra den driftsmæssige situation april 2021 på nabovirksomhed i erhvervsområdet ved Slagelsevej syd for Møllegårdsvej 3, ser støjbilledet fornuftigt ud, men det kan blive nødvendigt, at ejer af Møllegårdsvej 3 etablerer en jordvold mod skel, når støjgrænser ændres for erhvervsområdet i lokalplanens blandede bolig- og erhvervsområde ved overgangsperiodens udløb, hvilket deklareres på ejendommen, jf. afsnit om støj under Miljøforhold.

Trafik og parkering

Lokalplanområdet har ingen gennemkørende trafik. Indkørsel og udkørsel til erhvervsområdet
sker fra Møllegårdsvej 1, og løber mellem Bygningerne Møllegårdsvej 3 og 5. Ejer oplyser, at der kører 8-12 biler i hverdagene til erhvervsområdet.

Parkering for området finder sted foran hækken mod Møllegårdsvej og spredt i området. Møllegårdsvej har ikke væsentlig trafik i dag efter stolefabrikken er lukket, men der er naturligvis en vis kørsel til parcelhusene og de mindre værksteder og lagerfaciliteter i erhvervsområdet syd for stolefabrikkens tidligere hovedbygninger.

Bevaringsværdier, fabrikkens hovedbygninger

Bebyggelsen er opført i gule teglsten og samlet omkring et gårdrum med to produktionsbygninger, der udgør et vinkelanlæg i to plan (inkl. høj kælder) samt en lidt tungere bygning i ét plan og med større husdybde, der sandsynligvis har været benyttet til lagerformål mv. Mod gården er der opført en nærmest kubisk kedelbygning med høj skorsten, hvortil der er blevet tilføjet et par mindre værkstedsbygninger med hvidpudsede facader.

Bortset fra kedelbygningen er gulstens-bygningerne opført med sadeltage med en forholdsvis lav rejsning og et mindre udhæng. Tagene er dækket med mørke plader af fibercement. De to produktionsbygninger udskiller sig ved deres høje facade og stramme profil, der underbygger opfattelsen af grundmuret soliditet.

Vindueshullerne i facaderne er store og tætstillede, hvilket giver et godt lys i lokalerne, og de mange vinduer bidrager til et levende facadeudtryk. Vinduerne er bevaret sprossedelte med 9 ens felter, hvor ruderne er målsat som vinduets proportioner. Det bidrager til opfattelsen af en harmonisk facadeløb.

Bygningerne skaber gennem deres samhørighed en interessant helhed, hvor de to produktionsbygninger er de arkitektonisk stærkeste, mens kedelbygningen inkl. skorsten og bygningstilføjelserne fremtræder som en skulpturel enhed.

Bygningernes formidler gennem deres arkitektoniske udtryk et stykke industrihistorie, og
derfor er der udarbejdet en SAVE -vurdering Jf. Bilag 5, hvor igennem fabrikskomplekset
vurderes bevaringsværdigt. En SAVE vurdering udarbejdes på grundlag af en beskrivelse, der
omfatter arkitektonisk værdi, kulturhistorisk værdi, originalitet, miljømæssig værdi samt
vurdering af bygningens tilstand. For hvert emne gives en vurdering på en skala fra 1-9. En
samlet bevaringsværdig på 1-4 medfører, at bygningen boniteres som "bevaringsværdig", hvor karakteren 1 gives som fredningsværdig. Den samlede bevaringsværdighed for hovedbygningerne på Møllegårdsvej 3 er vurderet til 4 point.

Lokalplanen indeholder derfor bestemmelser, som sikrer at bygningerne fortsat vil kunne formidle historien, også efter ombygning til boliger.

Ubebyggede arealer, beplantning og hegning

Lokalplanområdet fremstår i dag som nedslidt erhvervsareal med hullet asfalt, lettere
forfaldne bygninger og efterladte byggematerialer og andet rod spredt rundt på grunden.

Beplantning bestående af træer og buske af varierende karakter danner i lokalplanområdet delvis afskærmning mod tilstødende beboelse, erhverv og togbane.