Omdannelseslokalplan
Lokalplanens hovedformål er dels at skabe grundlag for at omdanne tidligere erhvervsbygninger til boliger, dels at følge op på kommuneplanens udlæg af området som byomdannelsesområde til bolig- og erhvervsformål.
Da byomdannelsesområdet skal indeholde både boliger og erhverv, er det essentielt, at disse formål kan sameksistere. Beboerne skal med lokalplanen sikres de bedst mulige boligforhold, gode boliger og gode fællesarealer udendørs og indendørs med mulighed for ophold og aktiviteter. Områdets erhvervsaktiviteter skal samtidigt sikres tid til at tilpasse sig de nye naboer. Derfor opdeles området i to delområder jf. kortbilag 2. Dette muliggør at erhvervsaktiviteter kan opretholdes på et tilpasset niveau. Samtidigt vil der gælde særlige regler for erhverv i området, som tilgodeser boligdelen.
Lokalplanområdet deles op i følgende to delområder:
Delområde B: Boliger (tæt lav bebyggelse), Møllegårdsvej 1 og 5 samt den nordlige del af Møllegårdsvej 3
Delområde E: Erhverv (lettere erhverv miljøklasse 1-3), den sydlige del af Møllegårdsvej 3.
Efter planlovens § 15a kan lokalplaner, der tilvejebringes for arealer i et område, som i kommuneplanen er fastlagt som et byomdannelsesområde, udlægge støjbelastede arealer til støjfølsom anvendelse, når der er sikkerhed for, at støj der overskrider gældende støjnormer, er bragt til ophør i løbet af en periode, der ikke væsentligt overstiger 8 år, efter at den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort.
Miljøstyrelsen anbefaler, at de vejledende grænseværdier lempes med 5 dB i den 8årige overgangsperiode, der påbegyndes med vedtagelse af lokalplanen.
For at sikre eksisterende virksomheder i erhvervsområdet ved Slagelsevej, vil der blive tinglyst
en deklaration, der påbyder ejere i lokalplanens område E, indenfor perioden på 8 år, at
etablere afskærmning, fx i form af en jordvold, mod det tilstødende erhvervsområde, således at de gældende støjgrænser vil kunne overholdes ved periodens udløb.
Områdets ankomstareal, parkering, affaldshåndtering og rekreative arealer, skal anlægges således at det sikrer, at beboerne kan færdes trygt, samtidigt med at erhvervsaktiviteterne skal have tilstrækkelig plads til at køre til og fra området og dermed har mulighed for at praktisere de tilladte erhvervsaktiviteter. Derfor skal der etableres fortov mellem parkeringsplads, renovation, gårdhave, have og til indgangspartier til bolig. Adgang for gangbesværede etableres i overensstemmelse med bygningsreglementets bestemmelser.
Områderne B og E vil ligge side om side og vil benytte samme adgangsvej ind i området. De to områder adskilles med en port ind til erhvervsområdet og med en muret konstruktion omkring gårdrummet til boligerne. Område E vil virke som en bufferzone mellem erhvervsområdet ved Slagelsevej og boligerne i lokalplanens Område B.
Både beboere og erhverv skal sikres adgang til tilstrækkelige parkeringsforhold.
Fremtidige forhold på den tidligere stolefabrik
Hovedbygningerne på Møllegårdsvej 3 omdannes til boliger. Det er intentionen at disse boliger skal danne rammen om et specialpædagogisk botilbud med selvstændige boliger og med faciliteter til personale. Den tiltænkte målgrupper til boligerne forventes at have et begrænset behov for parkering i forhold til andre målgrupper i egen bolig. Derfor er krav til antallet af anlagte parkeringspladser reduceret i lokalplanen.
Boligerne kunne som selvstændige boliger lige så vel huse andre målgrupper af borgere. For at sikre fremtidige behov for parkering kan opfyldes, udlægges der derfor yderligere et område til potentiel fremtidig etablering af parkeringspladser. Jf. Kortbilag 2 og 3.
Bevaringsinteresser
Lokalplanen er en omdannelses lokalplan med bevaringsinteresser. De tidligere Erhvervsbygninger, der har huset Høng Stolefabrik har en fin tidstypisk karakter. De gamle industribygninger fortæller en historie, og denne skal fortsat kunne aflæses i bygningernes udtryk efter omdannelse, så stedets historie kan leve videre. På den baggrund er der udarbejdet en SAVE -vurdering Jf. bilag 5, hvor igennem fabrikskomplekset vurderes bevaringsværdigt. Lokalplanens bestemmelser skal sikre bevaring af bygningernes profil, materialer, farver og vinduer. For at tilføre boligerne mere naturligt lys, indeholder lokalplanen desuden retningslinjer for skylights i taget, som skal tilpasses bygningens oprindelig udtryk.
Bygning med skorsten (den gamle kedelbygning) som ligger i forlængelse af den tidligere stolefabrik skal ligeledes bevares som en del af stolefabrikkens historie og arkitektoniske udtryk. Bygningen skal indgå i fællesarealer og bruges til f.eks. fælleshus til sociale aktiviteter for beboerne, samt til opbevaringsrum.
Beplantning bestående af træer og buske af varierende karakter danner i lokalplanområdet en delvis afskærmning mod tilstødende beboelse, erhverv og togbane. Beplantning skal i videst muligt omfang bevares eller erstattes, så området afskærmes og fremstår visuelt grønt og flot.
Gode boliger – gode fællesskabsarealer
Boligerne skal indrettes med private og fælles uderum. Fællesarealer skal fremstå indbydende med udendørsmøbler og planter og indrettes således at de kan danne ramme for fællesskabsaktiviteter. Det fremgår af bestemmelserne at alle boliger skal have direkte udgang fra boligen til rekreative fællesarealer. Fællesarealer skal ligeledes kunne tilgås fra ankomstområdet. Alle boliger skal have niveaufri adgang, så der er adgang for gangbesværede og kørestolebrugere. Undtaget herfor er i de 5 vestligst beliggende boliger i bygningen som ligger parallelt med Møllegårdsvej, grundet niveauforskel og hensynet til at bevare bygningernes skikkelse jf. SAVE vurdering bilag 5. Hvis behovet opstår, må der findes en individuel løsning, som tilgodeser bevaringshensynet bedst muligt.
Zoneforhold
Lokalplanområdet er beliggende i byzone, og forbliver i byzone efter lokalplanens endelige
vedtagelse.
Områdets anvendelse
Lokalplanområdet må anvendes til blandet bolig og erhverv. Lokalplanområdet deles op i to delområder. Delområde B: Bolig, delområde E: Erhverv. Jf. Bilag 1 og 2.
Delområde B omfatter Møllegårdsvej 1-3 og 5. Denne del kan efter omdannelse til boligformål benyttes som helårsbeboelse med tilhørende infrastrukturelle anlæg som stier, vej- og parkeringsarealer samt grønne områder med mulighed for fælles ophold. Hidtidig anvendelse af dele af Møllegårdsvej 1, til kontor og frokoststue for håndværksvirksomhed kan fortsætte. Møllegårdsvej 5 er en selvstændig parcel med et enfamilieshus og skal som hidtidigt benyttes til helårsbeboelse.
Den øvrige del af lokalplanområdet, delområde E, ændres fra at være Erhvervsområde i miljøklasse 1-4 til at være et lettere erhvervsområde i miljøklasse 1-3. I overgangsperioden på 8 år vil støjkravene fra erhvervsaktiviteterne være reduceret med 5db. Efter de 8 år skal erhvervsaktiviteterne være neddroslet, så de kan overholde de almindelige støjkrav.
Udstykning
Lokalplanområdet kan udstykkes, for så vidt det ikke er i strid med lokalplanens formål.
Vej-, sti- og parkeringsforhold
Møllegårdsvej er lukket for gennemgang, da banen krydser, hvor vejen ender. På modsatte side af banen løber en grusvej som leder mod vest med marker til den ene side og kolonihaver og marker med solcelleanlæg på den anden side. Der løber ligeledes en sti nordover langs banens vestlige side. Det ville være en fordel, hvis der var en sikker passage over togbanen. Det ville give områdets beboere adgang til fine gåture ud i landskabet.
Lokalplanområdet har ingen gennemkørende trafik. Indkørsel og udkørsel til erhvervsområdet sker fra Møllegårdsvej 1 og løber mellem bygningerne Møllegårdsvej 3 og 5.Der skal etableres en ny overkørsel fra Møllegårdsvej, som fører trafikken direkte fra Møllegårdsvej til vejen som leder ind til erhvervsområdet langs med matrikelgrænsen til Møllegårdsvej 5. Derved undgås det at erhvervstrafikken skal passere boligernes indgangspartier. jf. bilag 2 og 3.
Trafikken til boligerne skal ligeledes benytte den nye overkørsel til Møllegårdsvej. Herfra kan man dreje til højre og tilgå parkering for delområde: B, der udgøres af skråparkering foran boligbygningen med front mod vejen. Udkørsel fra skråparkering vil foregå mellem Møllegårdsvej 1 og 3, Jf. kortbilag 2 og 3.
Parkering og vendemulighed for erhverv vil finde sted på erhvervsområdet.
Vejen skal fortsat løbe langs med matrikelgrænsen mod Møllegårdsvej 5 og adgangen til erhvervsområdet vil foregå gennem en port. Adgangsvejen skal udlægges i min. 6 meters bredde.
Beboere skal trygt kunne bevæge sig i området, uden at komme i konflikt med trafikken, derfor skal der langs endegavlen etableres hævet fortov i 1,5 meters bredde, som skal sikre at beboere og gæster trygt kan komme omkring boligen med adgang til cykelparkering, gårdhave, parkering mm. Fortov skal anlægges med kantsten.
Der skal desuden etableres fortov eller sti i 1,5 meters bredde som skaber tryg passage mellem boligernes indgangspartier, ejendommens affaldssortering, parkeringsplads, adgang til Møllegårdsvej samt fortov til gårdhave mm. Jf. kortbilag 3.
Med omdannelsen af den tidligere stolefabrik Møllegårdsvej 3, er det intentionen at disse boliger skal danne rammen om et specialpædagogisk botilbud med selvstændige boliger og med faciliteter til overnattende personale og personalerum. Den tiltænkte målgrupper til boligerne forventes at have et begrænset behov for parkering i forhold til andre målgrupper i egen bolig. Derfor er det sædvanlige krav om 1,25 parkeringspladser pr. bolig reduceret i lokalplanen. For at sikre eventuelle fremtidige behov for parkering kan opfyldes, udlægges et område til fremtidig etablering af parkeringspladser jf. kort bilag 2 og 3.
Bebyggelsens omfang og placering
Bebyggelsens omfang og placering for
Delområde B:
Lokalplanen skaber mulighed for omdannelse af eksisterende bygningsmasse, og muliggør omdannelse af tidligere erhvervsbygninger til boliger. Dette kan udelukkende suppleres af sekundær bebyggelse, der kan indpasse under hensyn til bevaringsinteresser, jf. bilag 5.
Delområde E:
Bebyggelsesprocenten fastsættes til maks. 50 som i kommuneplanen. Højde på bebyggelse maks. 8,5 m.
Ubebyggede arealer, beplantning og hegning
I forbindelse med at området skal omdannes til blandet bolig og erhverv, skal området have et visuelt løft, så det fremstår som et attraktivt boligområde at komme hjem til.
Ejendommen Møllegårdsvej 3 ligger ud til græsareal vest for bygningen. Dette område skal være en del af boligejendommens fællesareal og skal lægges ud som grønt areal befæstet med græs eller anden beplantning, som skaber naturpræg og giver plads til ophold. Mod naboejendommene skal der skærmes med træer og hæk (der kan tages udgangspunkt i den eksisterende beplantning). Arealet skal indrettes til fællesbrug for ejendommens beboere med plads til udemøbler og eventuelt til legeplads, bede og andet rekreativt som måtte være i beboernes interesse.
I ejendommens gårdrum mellem bygningerne skal der ligeledes etableres fælles gårdrum med etablerede opholdspladser og beplantning, så gårdrummet opleves med naturpræg, når man kigger ud i det fra boligerne. Der skal bygges en mur, som afskærmer gårdrummet fra erhvervsområdet. Der skal i forbindelse med dette etableres beplantning, som kan klatre op ad muren og give naturpræg. Alle boliger skal have direkte adgang fra boligen til et eller begge fælles udearealer som hører til ejendommen.
Grundejerforening
Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere inden for lokalplanens område, i fald at området opdeles i flere ejerdele.Grundejerforeningen oprettes senest ved ibrugtagning af eventuelle nye ejerdele. Grundejerforening skal varetage drift og vedligehold af private fællesveje og fælles grønne arealer, stier, beplantningsbælter, fælles hække og afskærmende foranstaltninger mv. inden for den enkelte grundejerforenings område. Det er jordejeren, der udstykker lokalplanområdet, som varetager drift og vedligeholdelse indtil en grundejerforening er oprettet.
Grundejerforeningernes vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Kalundborg Kommune.