Kommuneplanen
Planloven
Byomdannelsesområde
Planlovens § 11 b, pkt. 5: Byomdannelsesområder, hvor anvendelsen af bebyggelse
og ubebyggede arealer til erhvervsformål, havneformål eller lign. Aktiviteter skal
ændres til boligformål, institutionsformål, centerformål, rekreative formål eller
erhvervsformål, der er forenelige med anvendelse til boligformål.
Kommuneplanen
Kommuneplanens retningslinjer
I Kommuneplan 2021 indgår generelle retningslinjer for byomdannelsesområder:
3.3.1 Der skal tilstræbes mulighed for et bredt og varieret udbud af boligudbygningsmuligheder fordelt på kommunens planområder og distrikter.
3.3.2 Nye boligudbygningsområder skal udlægges i umiddelbar tilknytning til byzone efter gældende retningslinjer for nyudlæg i BYOMRÅDER.
3.3.3 Der kan udlægges byomdannelsesområder, med de særregler der gælder for disse områder, hvor anvendelsen af bebyggelse og ubebyggede arealer til erhvervsformål, havneformål eller lignende aktiviteter skal ændres til boligformål mv. Det forudsættes, at anvendelsen til miljøbelastende erhvervsmål i den langt overvejende del af området er ophørt eller under afvikling.
Fortætning og byomdannelse
Områder til byomdannelse kan udpeges i kommuneplanen efter planlovens § 11. For disse egentlige byomdannelsesområder gælder, at støjbelastende erhvervsaktiviteter skal være afsluttet eller under ophør i den overvejende del af området.
I lokalplaner for egentlige byomdannelsesområder kan arealer, der er belastet med erhvervsstøj, udlægges til støjfølsom anvendelse, når der er sikkerhed for, at støjbelastningen ophører i løbet af en periode, der ikke væsentligt overstiger 8 år efter lokalplanens bekendtgørelse. Hermed er der mulighed for at sætte gang i en gradvis omdannelse af området til boliger, andre byformål m.v., der i en begrænset periode udsættes for en lidt højere støjbelastning fra erhverv, end de sædvanlige vejledende støjgrænser tillader.
Udpegningen af byomdannelsesområder giver også mulighed for at sikre driften af områdets fællesarealer og -anlæg gennem krav i lokalplan om dannelse af grundejerforening.
Muligheder for fortætning findes i eksisterende erhvervsområder og centerområder under omdannelse, særligt i de større byer som Kalundborg og Høng, hvor der findes ældre erhvervsarealer og bygninger i de centrale byområder som fx ved Elmegade i Kalundborg med mulighed for ca. 200 boliger, samt Østergade i Høng med mulighed for ca. 50 boliger og eventuelt Møllegårdsvej i Høng. Ved omdannelse vil det være relevant at undersøge, hvorvidt de ældre bygninger kan indgå i udviklingen, så bygningsressourcen kan genanvendes og kvarterets historie ikke går tabt.
Rammebestemmelser
Rammer for lokalplaner - Generelle rammebestemmelser - Byomdannelse
Et byomdannelsesområde er et udviklingsområde, hvor den hidtidige anvendelse har været præget af erhvervsaktiviteter som industri, håndværk, værksteder, lager- og engrosvirksomhed og transportvirksomhed, men hvor der nu er en omstillingsproces i gang, og der planlægges for en mere boligorienteret anvendelse.
For at understøtte udviklingen i områderne, kan der fastlægges særlige bestemmelser i en efterfølgende lokalplan for hele eller dele af det byomdannelsesområde som kommuneplanen afgrænser. Der er tale om:
• Oprettelse af grundejerforening(er) med medlemspligt og med ret og pligt til at etablere og vedligeholde fællesarealer og fælles anlæg.
• Udformning af anlæg på vandområde indenfor eller i tilknytning til en havns dækkende værker, herunder inddæmning og opfyldning, etablering af faste anlæg og anbringelse af faste eller forankrede indretninger eller genstande samt anbringelse af fartøjer, der agtes anvendt til andet end sejlads, uddybning eller gravning mv.
• Støjbelastede arealer kan udlægges til støjfølsom anvendelse, når kommunalbestyrelsen har sikkerhed for, at støjbelastningen er bragt til ophør i løbet af en periode, der ikke væsentligt overstiger 8 år, efter at den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort.
Kommuneplanramme H1.E02, Høng by
Der gælder følgende rammebestemmelser for området (inden vedtagelse af kommuneplantillæg nr. 7):
Rammeområde: H1.E02
Plannavn: Høng by
Anvendelse: Erhvervsområde
Specifik anvendelse: Let industri og håndværk, Transport- og logistikvirksomheder, Butikker med særligt pladskrævende varer
Fremtidig zonestatus: Byzone
Max. bebyggelsesprocent for området: 50% beregnet ud fra det enkelte jordstykke
Min. tilladte miljøklasse:1
Max. tilladte miljøklasse:4
Max. rumfang m3 pr. m2: m3/m2 beregnet ud fra den enkelte grund
Max. antal etager: 2
Max. bygningshøjde (m): 8.5
Områdets anvendelse
Lettere erhverv herunder lettere industri-, værksteds-, håndværks-, lager- og transportvirksomhed. Der kan etableres op til 2.500 bruttoetagemeter til særligt pladskrævende varegrupper, jf. kommuneplanens detailhandelsafsnit. Maksimal butiksstørrelse for butikker med særligt pladskrævende varegrupper er 3000 bruttoetagemeter. I butikker, der forhandler tømmer og byggematerialer kan der etableres et særligt afsnit med et butiksareal på op til 2.000 m2 med varer der ikke er særlig pladskrævende, men som anvendes i forbindelse med tømmer og byggematerialer. Der kan ikke etableres dagligvarebutikker inden for erhvervsområdet.
Bebyggelsesforhold i øvrigt
Mulighed for tilladelse til bygningshøjde over 8.5, hvis produktionsforhold taler for det.
Friarealer og beplantning
Områdets visuelle miljø skal forbedres med vejtræer og krav til beplantning på de enkelte grunde
Miljøforhold: Miljøklasse 1 – 4
Kortet viser kommuneplanrammen H1.E02 (lyseblå) og markeret med rød linje angives den nye kommuneplansramme som er identisk med lokalplanområdet.
Kortet viser kommuneplanrammen H1.E02 (lyseblå) og markeret med rød linje angives den nye kommuneplansramme som er identisk med lokalplanområdet.
Konkluderende
Lokalplanen ligger inden for kommuneplanens rammeområde H1.E02.
Der er udarbejdet kommuneplantillæg nr. 7, Jf. bilag 8, da det nye rammeområde, der benævnes H1.BL05 indeholder selvstændig afgrænsning og ændres til byomdannelsesområde med blandet bolig og erhverv, miljøklasse 1-3.
Der har i november- december 2021 været annonceret indkaldelse af ideer og forslag, jf. planlovens § 23 c, med henblik på at udarbejde tillæg til Kalundborg Kommuneplan 2021-2032 samt lokalplan vedrørende planlægning for byomdannelsesområde ved Møllegårdsvej 1, 3 og 5 i Høng. En enkelt nabo til lokalplanområdet har udtrykt bekymring vedrørende støj under og efter byggeriet, samt vedrørende deres skelbeplantning, hvilket er taget til efterretning.
Kommuneplantillæg nr.7 offentliggøres samtidig med lokalplanen.
Gældende lokalplan
Der er ingen gældende lokalplan for området.
Museumsloven
Ved påbegyndelse af bygge- og anlægsarbejder i lokalplanområdet kan bygherren eller den,
for hvis regning et jordarbejde udføres, i henhold til Museumslovens § 25 anmode det lokalt
ansvarlige museum om at tage stilling til, hvorvidt arbejdet vil berøre væsentlige
fortidsminder. Museet skal herpå inden for en frist på 4 uger komme med en udtalelse, der
eventuelt vil blive baseret på en arkæologisk forundersøgelse.
Det lokalt ansvarlige museum: Museum Vestsjælland, Arkæologisk afdeling:
plan@vestmuseum.dk. (www.vestmuseum.dk)
Har bygherre eller entreprenør ikke indhentet en sådan udtalelse påhviler udgifter til
standsning af arbejdet (i op til ét år) og til arkæologiske undersøgelser bygherren.
Gældende regler og vejledninger kan findes på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside
www.slks.dk.
Tryghed og sikkerhed
Lokalplanområdet vil blive indrettet, så erhverv- og boligområde adskilles af en mur mellem boligernes fællesarealer og det bagvedliggende erhvervsområde. Derudover vil indgangen til erhvervsområdet afspærres af hegn og port. Dette vil sikre, at uvedkommende ikke færdes i erhvervsområdet til fare for dem selv og andre.
Der vil blive etableret fortov langs husets gavl, for at sikre adskillelse af bløde og hårde trafikanter.
Boligernes indgangsparti, cykel kælder, fortov som leder til fællesgård og parkeringsarealer vil blive oplyst når det er mørkt. Mere belysning vil bidrage til større overblik og øget tryghed, når man som beboer eller gæst færdes i området efter mørkets frembrud.
Miljøforhold
Jordforurening
Ejendommen er kortlagt som forurenet efter aktiviteterne på den tidligere stolefabrik.
Derfor er der foretaget en nærmere undersøgelse af jorden, og der er indhentet § 8 Tilladelse
til følsom anvendelse. Denne tilladelse indeholder vilkår Jf. Bilag 6. Det er en forudsætning,
at de krav, der fremgår af § 8 tilladelsen, overholdes.
§ 8 tilladelsen skal desuden vedlægges ved eventuel jordflytning.
Vilkår i tilladelsen har betydning for ombygningsprojektet, herunder krav til friarealerne, jf.
lokalplanens § 11 om Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse.
Støj
Miljøstyrelsens vejledende retningslinjer for støjgrænser fra erhvervsaktiviteter.
Miljøstyrelsens vejledende retningslinjer for støjgrænser fra erhvervsaktiviteter.
Lokalplanområdet udlægges til blandede bolig- og erhvervsaktiviteter i miljøklasse 1-3, det vil
sige mindre håndværks- og lagervirksomhed mv, jf. ovenstående tabel linje 3. Det betyder, at erhvervsaktiviteterne neddrosles fra tidligere erhvervsområde med virksomheder op til miljøklasse 4.
Da området fastlægges som omdannelsesområde efter planloven vil de vejledende grænseværdier blive lempet med 5dB i en overgangsperiode på 8 år, hvorved processen med omdannelsen bedre kan praktiseres. Det betyder, at de vejledende støjgrænser i overgangsperioden vil være: 60 dB i dagtimerne, 50 dB i aftenperioden og i weekends og 45 dB i natperioden.
Der kan forekomme støj fra erhvervsaktiviteter i erhvervsområdet langs Slagelsevej, syd for lokalplanområdet. Derfor er det væsentligt, at lokalplanen fastholder bebyggelse i lokalplanens sydlige del, der netop vender mod nævnte erhvervsområde, og virker som buffer mod lokalplanområdets boligområde. Lokalplanen indeholder desuden krav om at bevare bygningerne i den sydlige del af lokalplanens erhvervsdel, da de skærmer mod erhvervsområdet.
Miljøstyrelsen anbefaler, at de vejledende grænseværdier lempes i omdannelsesområder med 5 dB i en overgangsperiode på 8 år fra den dato, hvor lokalplanen vedtages. Efter de 8 år skal aktiviteterne kunne overholde almindelige normkrav. Derfor skal det efterprøves og sikres inden udløbet af 8-års perioden, at de nye boliger ved Møllegårdsvej ikke påvirkes af støj udover de gængse støjnormer for bolig og erhvervsområder, hvilket deklareres på ejendommen.
Idet lokalplanområdet ændrer anvendelse til blandet bolig og erhverv, bliver kravene til den tilstødende erhvervsgrund i erhvervsområdet ved Slagelsevej, Karinavej 46, ændret i forhold til gældende støjgrænser for erhvervsaktiviteter, Jf. ovenstående tabel. Inden udløbet af den 8 års overgangsperiode, skal ejere indenfor lokalplanens område E, derfor etablere afskærmningsforanstaltninger mod støj, som måtte være nødvendige for at overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier, hvilket deklareres på ejendommen.
I lokalplanområdets nærhed findes en mindre privatbane. Der er bygninger imellem jernbanen
og lokalplanens boligområde, og der er tale om relativt få tog, der køres i langsom fart, da
Høng Station er i kort afstand fra lokalplanområdet.
Lokalplanen sikrer, at udendørs friarealer i boligområdet skærmes. I henhold til Miljøstyrelsens togstøjvejledning skal udendørs områder, der anvendes til ophold i umiddelbar tilknytning til boligerne have et støjniveau, der er lavere end 64 dB. Udformningen af boligernes facader skal ske på en måde, så der er et maksimalt støjniveau på 52 dB2 indendørs i sove- og opholdsrum med åbne vinduer.
På baggrund af ovenstående og gennemgangen af de eksisterende virksomheder i området og deres fremtidsudsigter under lokalplanens redegørelse, Eksisterende forhold, konkluderes det, at der er tilvejebragt sikkerhed for, at erhvervsaktiviteterne neddrosles yderligere og støjniveauet ikke vil overstige de vejledende grænser ved overgangsperiodens udløb.
Grundvand
Der planlægges ikke for grundvandsforurenende aktiviteter.
Lugt
Fortsat og fremtidig erhvervsaktivitet skal tilpasses så der ikke opstår lugtgener i
boligområdet.
Bilag IV-arter -Flagermus
Omdannelsen af den tidligere møbelfabrik til boliger indbefatter ombygning af den gamle kedelbygning samt nedrivning af tilstødende sekundære bygninger. Flagermus, som er strengt beskyttede Bilag IV-arter, kan finde på at etablere yngle- eller rasteområder i efterladte huse, og derfor er det i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen undersøgt for forekomst af flagermus og vurderet nødvendige forholdsregler ved lokalplanens realisering.
Undersøgelsen konkluderer, at der ikke forefindes spor efter flagermus i bygningerne. Såfremt der skulle blive konstateret flagermus i anlægsforløbet, vil der blive etableret elementer i bygningskonstruktionen, som understøtter den økologiske funktionalitet. Eventuelle flagermus i bygningerne vil til enhver tid blive håndteret og i givet fald udsluset efter retningslinjer udstukket af Naturstyrelsens vildtkonsulent og efter Miljøstyrelsens vejledning om individbeskyttelse."
VVM
Hvordan forholder det planlagte sig VVM-bekendtgørelsen.
Forsyning
Spildevand
Udledning til offentlig kloak
Varmeforsyning
Opvarmning sker ved fjernvarme fra Høng fjernvarmeværk.
Vandforsyning
Vandforsyningen af lokalplanområdet vil finde sted fra Høng Vandværk.
Renovation
RenovationAf hensyn til fremkommeligheden i området skal køreveje for renovationsbiler og vendepladser
indrettes efter reglerne i Kalundborg Kommunes Regulativ for husholdningsaffald/Regulativ for
erhvervsaffald, som kan læses på Kalundborg Kommunes hjemmeside www.kalundborg.dk.
Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve
op til kravene i Kalundborg Kommunes Regulativ for husholdningsaffald/Regulativ for erhvervsaffald.
Udformningen af adgangsforholdene skal godkendes af kommunen og renovatøren.
Servitutter
Ingen af ovenstående servitutter er til hindre for lokalplanens realisering.