Lokalplanen sikrer disponeringen af området med to delområder - I og II. Delområde I er centralt placeret i området, og her skal boligbebyggelserne placeres inden for de 6 byggefelter A-F. Boligerne omsluttes af veje og parkering, som skal placeres i delområde II. Disponeringen giver en nem trafikbetjening med nærhed mellem parkering (både cykler og biler) og boliger.
Bebyggelserne organiseres af en række forskudte længehuse omkring indre opholdsarealer. Mod vej og parkering placeres forhaver - en grøn entre, der byder beboer og gæster velkommen.
Bebyggelsen har åbninger mod alle verdenshjørner, med flest omkring en øst/vestgående akse. I tæt forbindelse hertil, er fælleshuset for bebyggelsen placeret i byggefelt E, som vender ud til det store åbne gårdrum.
Det fælles opholdsareal er inddelt med en privat zone langs husene. Mindre fælleszoner er defineret af bygningerne og det store fælles opholdsareal er defineret af den ydre bygningsrand. Det giver et hierarki i det fælles opholdsareal med ”rum i rum”. De nord/syd- og øst/vest gående stier forbinder rummene og samler opholdsarealet omkring fælleshuset.
Bebyggelsen åbner sig dels mod indkørslerne fra nord og dels mod det rekreative grønne areal/LAR område mod sydøst hvor landskabet inviteres ind i bebyggelsen.
Mod nord er bebyggelsen disponeret med 3 etager faldende til 2 etager mod villaerne langs Holbækvej.
Bebyggelsen DGNB certificeres til guld, og overholder gældende LCA-krav.
Eksempel på disponering af lokalplanområdet.
Zoneforhold
Lokalplanområdet er ligger i landzone, og bliver ved lokalplanens endelige vedtagelse overført til byzone.
Områdets anvendelse
Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål som etageboligbebyggelse med tilhørende indendørs fællesfaciliteter og infrastrukturelle anlæg som stier, vej- og parkeringsarealer, anlæg til renovation, samt grønne områder med mulighed for fælles ophold og regnvandsbassiner.
Udstykning
Lokalplanen giver mulighed for udstykning af bygningerne i to eller flere separate ejendomme.
Vej-, sti- og parkeringsforhold
Lokalplanen udlægger delområde II til vej- og parkeringsområde, placering af delområde II ses på kortbilag 1 og 2. Adgang til lokalplanområdet skal ske via to overkørsler fra Klosterlunden mod nord. Langs vejene indrettes parkeringspladser. Lokalplanen sikrer, at der etableres parkeringspladser i overensstemmelse med kommuneplanens parkeringsnorm til dækning af boligområdets behov. Parkeringsarealer kan etableres med fast belægning i form af fliser, asfalt el. lign. eller som græsarmering eller som kombination af disse.
Langs veje og parkeringsarealer skal cykelstier og fortove anlægges så færdsel kan ske trygt og sikkert. Cykelstier skal etableres i en bredde af minimum 2 meter og fortove i en bredde af minimum 1,5 meter. Cykelstien langs den vestlige vej kan føres igennem til stien til Holbækvej i lokalplansområdets sydlige del.
Der er med lokalplanen desuden sikret stiforbindelser, så områdets beboere kan bevæge sig til fods i, og omkring, området. Der sikres flere stiforbindelser herunder to tværgående sti i øst-/vestgående retning, jf. sti c-d og e-f på kortbilag 2, som skal understøtte en tværgående forbindelse mellem boligområdet mod øst og dagligvarebutikken mod vest. Med stisystemet tiltænkes ligeledes en kobling til Holbækvej i områdets sydvestlige hjørne.
Bebyggelsens omfang og placering
Lokalplanen sikrer, at der maksimalt kan bygges 9000 m2 boligbebyggelse i alt, og at boligbebyggelsen skal placeres i delområde I inden for de 6 byggefelter A, B, C, D, E og F, som ses på kortbilag 2.
Byggefelterne angiver, hvor boligbebyggelserne skal placeres. Kun mindre bygningsdele i form af udhæng, bygningsdetaljer og lignende kan placeres uden for byggefelterne.
Altaner og altangange må ikke overskride byggefelterne og skal være velegnede til ophold. Lokalplanens indeholder derfor bestemmelser om at de udføres med dimensioner der sikrer en hensigtsmæssig indretning. Det medfører at sekundære altaner i forbindelse med altangange skal gives en bredde på mindst 2,5 m for at tilgodese såvel adgangskrav som møbleringsmuligheder af de sekundære altaner.
Desuden angiver lokalplanen hvor mange etagemeter, og antal etager der kan bygges i hvert af byggefelterne.
Boligerne forventes at blive en kombination af 2-, 3- og enkelte 4-værelses lejligheder og i alt 123 boliger.
Det grundlæggende koncept for boligerne og boligplanerne, er at udvikle optimal indrettede boliger på mindst mulig plads. Der er fra projektudviklers side en vision om at skabe ”større” boliger på færre kvadratmeter. Det er godt for beboerne og det er godt for CO2-regnskabet at bo på få kvadratmeter. Samtidig skal bebyggelsens fællesfaciliteter medføre et reduceret individuelt boligbehov – fx fordi det er visionen at beboerne får mulighed for at bruge fælles gæsteværelser og fælles kontorer.
51 af boligerne forventes placeret på terræn. Boligerne på terrænplan har primært terrasser mod det fællesopholdsareal (undtagen boligerne mod syd). Mod adgangssiden er der sekundære terrasser. Boligerne på 1. sal og derover har alle altaner fra opholdsrum. Derudover har altangangene integrerede fælles altaner.
Lokalplanen muliggør følgende etager og etagemeter for hvert byggefelt:
Samtidig sikrer lokalplanen, at boligbebyggelsernes facader opbrydes/forskydes, så bygningerne fremstår med et levende og varieret facadeudtryk. Bygningskroppene skal forskydes for minimum hver 4. sammenbyggede boligenhed. Forskydningen i facaden kan ske ved at rykke facadelinjen enten vertikalt eller horisontalt fx ved at udnytte terrænspring.
Lokalplanen fastlægger tagformen, der skal være saddeltage med minimum 20 graders hældning.
Eksempel bebyggelsens omfang og placering.
Eksempel bebyggelsens omfang og placering.
Bebyggelsens ydre fremtræden og arkitektur
Lokalplanen indeholder en række bestemmelser om tage, farve- og materialevalg, der skal sikre helhed i bebyggelsen.
Bebyggelsen opføres med facader i tegl. Det er intentionen fra projektejers side, at der anvendes 3 farver, så det er muligt at identificere og navigere rundt i bebyggelsen. Bygningskroppene opdeles med lodrette farveskel og forskellig detaljering med f.eks. skiftende fugefarver og fremtrukne skifter så teglets tekstur fremhæves. Tagene er sadeltage og på de sydvendte tagflader forventes montering af solpaneler i det omfang som er nødvendig for at overholde DGNB, LCA og energikrav.
Fælleshuset
Landskabet fremhæver det centralt placerede fælleshus. Fra husets fællesrum er der overblik over stiforløbet. Fællesrummet kan åbnes til terrasser mod flere verdenshjørner. Fælleshuset er disponeret med fælles loungeområde, køkken, værksted, kontorer og gæsteværelser.
I bebyggelsen forventes at være gode muligheder for aktiviteter i fælleshuset, i nyttehaverne og i Kalundborg. Her kan man både være fysisk aktiv og aktiv med fællesskabet – det skaber sociale relationer og glade mennesker. Det giver tryghed og øger trivslen til glæde for den enkelte, men sikrer også en mindre udskiftning af beboerne.
Eksempel på både vertikal og horisontal forskydning i facadelinjen mellem to boligenheder.
Eksempel på både vertikal og horisontal forskydning i facadelinjen mellem to boligenheder.
Ubebyggede arealer, landskab, beplantning og hegning
Bebyggelsen er placeret ”på” landskabet og følger højdekurverne. Mod nord starter bebyggelsen i kote 8.5 og stiger op imod fælleshuset i kote 10. Fra fælleshuset stiger terrænet yderligere 1 meter mod syd.
Lokalplanen sikrer terrænregulering i forbindelse med byggemodning, så landskabets naturlige karakter respekteres med byudviklingen. Der kan maksimalt terrænreguleres 1 meter i forhold til eksisterende terræn og ikke nærmere end 1 m fra lokalplangrænsens skel. Er der variation i det eksisterende terræn på mere end 1 m på tværs af bygningens fodaftryk, og er der flere boliger bygget sammen, kan det blive nødvendig med individuel forskydning i tag-/sokkelkote for den enkelte bolig, for at sikre at der ikke sker mere end 1 meter terrænregulering. Dette skal være med til at sikre, at bebyggelserne tager mest mulig hensyn til terrænet og ikke omvendt, at terrænet udjævnes for at tilpasse sig til bebyggelserne. Som en del af lokalplanens intention er det sikret, at regnvandsbassiner må bearbejdes, så det fremstår naturligt med bløde former og øger den rekreative værdi for området.
Bilerne parkerer på græsarmering, og kørebane etableres i asfalt. Fortovet omkranser hele bebyggelsen, hvorfra der er adgang til en fælles ankomstzone til boligerne, som flankeres af cykelparkering.
Forhaverne afgrænses af hække, så der skabes en privat zone mod husene. Boligerne i stueetagen har supplerende terrasser i forhaverne, så der kan være liv og mulighed for uformelle kontakter på ankomstsiden. De nedgravede affaldsstationer placeres på centrale steder på bebyggelsens yderside.
De private haver adskilles af hække. Mod fællesarealet sættes et enkelt fag stakit, hvor man kan sætte sig, når man gerne vil være sig selv. Det sidste er vigtigt – fællesskab har en grænse for den enkelte.
I den fælles zone er der en nyttehave i højbede, en legeplads og et areal til boldspil. I fællesarealet er der mindre bakker og lavninger, der kan ruminddele, er gode at ligge på og børnene kan lege på dem. Lavningerne fungerer desuden som regnvandsbede.
Græsset er en kombination af en vild frøgræsblanding med ekstensiv pleje og klippede områder som park. Langs stierne plantes kirsebærtræer, æbletræer, blommetræer og andre frugttræer, så der er frugter sommer og efterår til beboerne. Den vilde frøgræsblanding tiltrækker insekter og frugttræerne tiltrækker fugle. På strategiske steder plantes karaktergivende piletræer. Plantevalget og de vilde frøgræsblandinger fremmer biodiversiteten.
Grundlæggende er landskabet disponeret så det fremmer ”livet mellem husene” (Jan Gehl) med henblik på at der opnås gode sociale relationer på tværs af bebyggelsen.
I nyttehaverne kan beboerne gå ned at hente friske grøntsager og møde andre undervejs. Udover selvforsyning er der god læring for alle, men især børn og børnebørn om ”jord til bord” princippet.
Eksempel på indretning af fælles friarealer med stier, beplantning og opholdarealer.
Eksempel på indretning af fælles friarealer med stier, beplantning og opholdarealer.